На первый взгляд может показаться, что при покупке недвижимости всё под контролем: есть агент, есть нотариус, документы вроде в порядке. Но в Испании много объектов с «подводными камнями» — и далеко не все из них можно заметить без юридической подготовки.
На что НЕ обращают внимания ни агент, ни нотариус?
Незарегистрированные постройки (террасы, пристройки, бассейны) — могут отсутствовать в кадастре и Реестре собственности. Это грозит штрафами или даже сносом при проверке.
Реконструкции и перепланировки — фактическая планировка может не соответствовать данным в регистрах. Это создаёт проблемы при получении ипотеки, лицензий или при перепродаже.
Реконструкции и перепланировки — фактическая планировка может не соответствовать данным в регистрах. Это создаёт проблемы при получении ипотеки, лицензий или при перепродаже.
Comunidad de propietarios (ассоциация собственников) — нередко преувеличивает техническое состояние недвижимости, чтобы повысить ежемесячные взносы. Например, могут ошибочно или намеренно обозначить объект как «в аварийном состоянии».
Договоры на обслуживание, аренду или туристическую лицензию, перешедшие от предыдущего владельца, могут содержать невыгодные условия и обременять покупателя.
В договорах резервирования с задатком (reserva con arras) часто указывается, что покупатель «ознакомлен с юридическим и физическим состоянием объекта», хотя он ещё не видел ни одного документа.
В Nota Simple (выписке из Реестра собственности) могут оставаться устаревшие записи, удалить которые впоследствии сложно и затратно:
- Кредит давно погашен, но не аннулирован в реестре — потребуется согласие и подписание документов банком.
- Строительство завершено, но осталась аннотация “obra nueva pendiente de finalización” — для её снятия нужен технический акт от архитектора.
Также могут сохраняться записи о:
- Судебных тяжбах,
- Арестах (embargos),
- Правах пользования (usufructos),
- Долевой собственности (proindivisos),
- Обременениях и сервитутах (servidumbres),которые не выявляются без юридической проверки.
Итог: Сделка может казаться «чистой» на бумаге, но юридически быть рискованной.
Почему адвокат необходим?
Адвокат — это единственный специалист, который действует исключительно в ваших интересах. Его задача — не просто «закрыть сделку», а защитить вас от возможных юридических и финансовых последствий.
- Проведём глубокую проверку истории объекта
- Выявим скрытые риски
- Обеспечим безопасность на всех этапах сделки
- Сэкономим вам тысячи евро и массу нервов
Наш офис находится в Барселоне и в Аликанте , но мы работаем по всей Испании и выезжаем на сделки. Связаться можно по телефону: +34696759547 (доступен также WhatsApp). www.igorlapchynskyi.com